人物故事

潘石屹为什么卖soho

潘石屹为什么卖soho

1963年出生于甘肃天水的潘石屹已过知天命的年纪,风雨半生,他与“房子”也纠缠了三十多年。1987年潘石屹放弃了已经捧在手里的“铁饭碗”在深圳和海南开始了他的房地产生涯。

1990年,意气风发的潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司,1991年8月,海南农业高科技联合开发总公司正式更名为万通公司,潘石屹通过万通公司高息借贷1000多万元炒房地产,在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。海南,是潘石屹挖到第一桶金的地方。

此后,潘石屹转战北上广等一线城市。

1992年,潘石屹与合作人共同创建了北京万通实业股份有限公司,在北京开发房地产。同年,万通新世界广场在北京阜成门开盘。1995年,潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司。 潘石屹为什么卖soho

SOHO中国正式登上了房地行业产的舞台。乘东风,SOHO中国发展壮大, SOHO现代城、博鳌蓝色海岸、望京SOHO、外滩SOHO等多个项目快速落地,一时间风头无两。

2004年,SOHO中国渐有起色。准备在商业地产铺开战局的潘石屹首次尝试赴港上市但是铩羽而归,资本市首次登陆的挫败让潘石屹意识到得到资本认可的必要性,2007年10月8日SOHO中国在香港联交所主板成功上市,初次融资19亿美元,成为当年最大的亚洲地产IPO。上市次年,2008年7月三里屯SOHO开盘,当日销售额达41亿元,创下了当时中国房地产的单日成交纪录。

2010年,SOHO中国营收184亿元,达到SOHO中国营收的顶峰。

2012年,SOHO中国实现营收153.05亿元,同比上涨约169%;净利润为106亿元,同比增长22%。2015年至2017年,SOHO中国分别向股东分红了36.19亿元、27.87亿元和47.94亿元,这三年间SOHO中国的合计分红总额高达112亿元。

同花顺iFinD统计数据显示,2009年至2018年间,SOHO中国累计实现的归属股东净利润为420.99亿元。SOHO中国像一头“奶牛”一样滋养着潘石屹。

据《证券时报》统计,2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。据同花顺iFinD统计,SOHO中国自2007年上市至今的12年间,累计实现归属上市公司股东的净利润444.64亿元(不包括尚未发布年报的2019年),同时累计向全体股东现金分红199.15亿元,分红比例达到44.79%——潘石屹、张欣夫妇作为SOHO中国持股比例高达63.93%的实际控制人,13年间共从中拿走了127.32亿元的分红派息。

走到高光时刻的SOHO中国盛极转衰。到了2019年上半年,SOHO中国的营收约8.89亿元,净利润为5.65亿元,同比下降48.36%。

清仓的背后.业内人称,SOHO中国的资产变卖造成了它现在的营收疲态。

浸淫资本市场12年的SOHO中国,有6年的时间是在变卖资产,从2014年开始,潘石屹几乎每年都出售部分资产,累计套现约293亿元。

2014年初,SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目;2014年9月,SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业,作价30.5亿元;

2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;

2016年SOHO中国以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

2017年,SOHO中国以85.8亿元,相继卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业。

时至2019年,SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。

2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目,其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

2019年10月底,香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,而买家正是黑石集团联合GIC(新加坡政府投资公司 )组成的买方团,所售资产包括光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产。

SOHO中国在当年10月30日晚间当即公告否认了这则消息。消息虽说空穴来风,但是SOHO中国的股价大涨27.07%却是事实。

3月10日,SOHO中国(00410.HK)一改过去低位徘徊的走势,早间开盘后突然直线拉升,截至午间发布停牌公告时,涨幅达到37.58%,报4.10港元/股,创52周新高。

据《路透》报道,美国私人股权投资公司Blackstone(黑石集团)提出以每股6元的价格私有化SOHO中国,交易价值40亿美元.报价较3月9日收市价2.98元/股高逾一倍,且预计未来数周内,将敲定该重大交易的相关细节。

如若黑石要约收购成功,SOHO中国将退市摘牌。截至发稿前,SOHO中国和黑石均拒绝置评。

然而,这并不是黑石首次引发SOHO中国股价剧烈震动,去年10月底,SOHO中国股价也出现了一波拉升。

彼时,市场上传出消息称SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿,包含京沪两地8个商业物业[renwugushi.com]。而且首批交易已展开,接盘方正是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。

紧接着10月31日,SOHO中国立马发表声明否认上述交易的存在,并指出,“在投资物业组合的日常经营管理中,公司会不时探讨所处的主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

SOHO中国的声明模棱两可,既没有明确说“卖”,也没有明确说“不卖”,这显然难以消除外界的疑虑。在去年11月18日北京丽泽SOHO签约仪式上,潘石屹首次回应,“千万不要相信谣言,我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了,都是谣言。”

然而,在过去的131天里,SOHO中国始终没有公布与资产出售相关的任何公告。

从轰动一时的“黑石购买大楼”,到如今演变成“黑石私有化SOHO中国”,无非是潘石屹清仓资产的思路发生了变化——从卖物业资产,到转卖上市公司股权。

对于SOHO中国而言,两种途径差别并不大,因为此前传言的资产包,几乎就是SOHO中国的全部资产。但是之前拟售物业总价为人民币500-600亿,这次私有化交易价值为40亿美元(人民币277.46亿元),差价浮动在300亿元人民币上下。

是降价打折进行私有化?还是潘石屹夫妇会保留较大比例股权?

目前,SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权,且知情人士透露,他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

虽然黑石私有化交易总价40亿元,与目前SOHO中国停牌后的市值213.18亿元港币(27.44亿美元)相比,仍有超过45%的溢价。同时,每股6港元对后者提出私有化要约,看似是现价一倍多。

而据知情人士透露,黑石与SOHO中国的交易,“媒人”可能是黑石亚洲地产板块董事阎岩。阎岩是原SOHO中国总裁,于1996年加入SOHO中国,曾历任首席运营官、财务总裁和总裁,2018年3月因“寻求个人发展”而辞职。 潘石屹为什么卖soho

但这真的是一笔划算的好买卖吗?

据SOHO中国2019中报显示,其每股净资产6.76港元/股。对于投资者而言,私有化价格显然低于净资产很多。

黑石私有化SOHO中国之传闻虽然有待实锤,但不可否认,这几年潘石屹却是在“卖卖卖”,少有新增开发物业。自从2014年以来,SOHO中国就已经开始出售在中国的资产,据公开资料统计,其5年间累计出售资产套现约293.41亿元人民币。

不仅加速清空国内资产,潘石屹开始转向布局海外公司。乐居财经此前曾独家报道,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹累计注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

目前,鉴于SOHO中国的庞大体量,市场上能一次性“吞下”所有资产的买家屈指可数,但全球“私募之王”黑石是有这个实力的。财报数据显示,2019年黑石集团管理资产规模(AUM)达5711亿美元,与上年相比增长23%,历史首次突破5000亿美元大关。

面对全球加速升级的新冠疫情,黑石虽然认为暂时还无法衡量最终的影响,对于公司以及旗下基金来说虽带来了重大的不确定性和风险,但不会因此而放弃在中国或环太平洋地区的投资。

地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊,从时间上看,去年下半年SOHO中国就有抛售项目一说,当时更多的猜测聚焦在于两点,即提前变现或布局海外市场。

他分析,从目前来看,变现的可能性更大,通过私有化也为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流,在当前房地产市场的大环境下,类似现金流的充裕自然也是很关键的。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受媒体采访时认为,近些年,潘石屹对房地产有些看空,所以他很多资产都卖掉了。作为企业家来说,做生意的逻辑非常简单,低买高卖,这一个生意结束了,拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标,不排除他投资海外的可能性。

实际上,从2011开始,潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

天眼查显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹陆续注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

从其个人角度来说,潘石屹确实曾不止一次感慨生意难做。

在2019年11月28日其对外公开表示,中国房地产市场租金回报率水平偏低,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%。潘石屹坦言“中国租金回报率我都不好意思说”。

SOHO中国即将易主黑石的消息也引发业内和舆论的关注。

就在潘石屹钟爱的望京SOHO里面,一位小业主告诉中国新闻周刊,在疫情之下,他们承租办公室需要付出更多的空置租金,加之最近SOHO中国易主,他们的办公室还能不能租?续租金额是多少?已经续租的租户会有补偿吗?这些都是未可知的问题。小业主们只能在焦虑中等待结果。

站在舆论顶点的潘石屹并没有做出回复,只是默默关闭了微博评论功能,留给外界无限遐想。